Hôtel, Koprivshtitsa

C'est le projet de l'hôtel « Djogolanovata kashta » à quatre niveaux d'une SHON de 960 m², dans une ville historique en Bulgarie.

Détails des dessins

Façades :

Plans :

Coupes :

Plan d'urbanisme :

Planches du rendu

Photos du chantier

Photos du bâtiment construit

Vous pouvez visiter le site internet de l'hôtel pour plus de photos et de clips vidéo et même pour réserver votre séjour!

Notes

Koprivchtitsa (également Koprivshtitsa, « Копривщица ») est une ville en Bulgarie centrale. Elle est située dans la montagne Sredna Gora, à 110 km à l'Est de Sofia, sur la rivière Topolnitsa. C'est une ville historique qui a joué un rôle très important pour le Renouveau National du 18e et 19e siècle (enseignement, littérature), dans les insurrections des Bulgares contre la domination Ottomane, et pour la Libération de la Bulgarie. Une ville riche au milieu du 19e siècle, elle a brusquement perdu son importance économique début 20e et beaucoup de sa population. L'architecture de Koprivchtitsa a donc pu être préservée telle qu'elle était à la fin du 19e siècle: un style local très riche et pittoresque. Actuellement, les règles d'urbanisme de la ville protègent cette architecture locale et chaque projet de bâtiment neuf doit s'y conformer. La ville entière est une « réserve architecturale » à la manière des Plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) en France.

Depuis plusieurs décennies, à Koprivchtitsa a lieu le plus important festival de musique folklorique bulgare. La ville a plusieurs musées et accueille de nombreux touristes, bulgares et étrangers.

Le projet de l'hôtel « Djogolanovata kachta » est très intéressant d'un point de vue architectural et urbain. Les objectifs du projet sont:

• réaménager un terrain, anciennement communal mais abandonné et devenu dépôt d'ordures, contenant un vieux bâtiment de toilettes publiques qui polluent l'environnement et créent un inconfort écologique et social pour les habitants du quartier et pour les touristes,
• mettre en place un soutènement de la côte instable au Nord-Ouest, un danger réel de destruction pour une maison voisine, classée monument culturel, et pour d'autres bâtiments à proximité,
• créer un « complexe hôtelier » deux étoiles, financé partiellement par des programmes d'aménagement de l'Union européenne, avec de bonnes conditions pour attirer des touristes et maintenir une efficacité de l'investissement.

D'un point de vue urbain, le projet est très intéressant. Premièrement, nous avons proposé et obtenu l'accord des voisins et de la commune, sur certains changements des limites parcellaires, qui ont beaucoup augmenté la surface du terrain constructif (de 100 m² à 566 m²). Puis, nous avons proposé une interprétation inhabituelle des règles d'urbanisme sur la hauteur des constructions qui nous a permis un étage de plus. La surface hors œuvre nette de l'hôtel est finalement quatre fois plus grande que celle initialement prévue par l'investisseur. D'un point de vue environnemental, la côte est stabilisée, protégeant ainsi la maison voisine, monument de la culture; tous les arbres existants sont conservés.

L'extrait de l'ancien plan de régulation de la construction au 1/500e du quartier 59 de la ville de Koprivchtitsa, réserve architecturale et historique, illustre les emplacements du terrain du projet et des parcelles voisines à la rue Yako Dorossiev, rue qui mène depuis la rivière Topolnitsa à la maison-musée du révolutionnaire Georgi Benkovski et à son monument, un monument majeur de la ville.

La parcelle initiale a été augmentée par l'ajout de 100 m² du terrain voisin au sud, également propriété de l'investisseur, ainsi que de deux tranches de 36 m² et 48 m² de deux terrains à l'est. A cause du très grand dénivelé de la côte ces voisins ne peuvent réellement pas utiliser cette partie de leurs parcelles, 5 à 6 m plus bas. Ils ont accepté de les vendre à l'investisseur de l'hôtel. Le nouveau bâtiment servira de mur de soutènement et stabilisera la côte comme les terrains et les constructions à proximité.

Le nouveau plan de régulation (cadastre) au 1/500e, fait par nous, exprime l'accord des voisins, signé devant notaire, de l'unification de deux parcelles ainsi que la cession des deux tranches inutilisables vers la nouvelle parcelle de l'hôtel.

Cette opération de modification des limites parcellaires a créé une nouvelle base pour le projet de l'hôtel.

L'intention principale du projet est la création d'un hôtel attractif, avec une architecture en même temps moderne, confortable et esthétiquement et symboliquement proche du patrimoine traditionnel architectural de la Bulgarie de l'époque du Renouveau national.

L'hôtel est en terrasse sur deux et trois étages (R+2), avec deux corps de bâtiment aux toitures distinctes, ce qui crée l'impression d'une construction à deux étages (R+1) car le troisième niveau (R+2) est dans l'espace des toits et ne se voit pas depuis la rue.

Au premier étage (RdC, 285,7 m² -- en Bulgarie, en général le « premier » étage correspond au rez-de-chaussée en France) se trouvent le foyer d'accueil de l'hôtel et un restaurant traditionnel. Dans le foyer se trouvent la réception, un coin de repos, un bar et un grand escalier vers la partie résidentielle de l'hôtel. Il y a également un accès au restaurant et aux toilettes. Le restaurant a son accès autonome, sa cuisine et pièces de service en ont un autre. Sous la cuisine se trouve un petit sous-sol (75,5 m²) de pièces de stockage et de service.

Au deuxième et au troisième étage (R+1: 329,6 et R+2: 203,9 m²) se trouve la partie résidentielle de l'hôtel. Elle contient 11 chambres avec salles de bain, un appartement deux pièces, une salle de conférence, trois « tchardaks » (grandes terrasses couvertes, traditionnelles de l'architecture de la ville) et des pièces de service.

La volumétrie du projet, en terrasse, avec des corps de bâtiment aux toitures distinctes, donnent l'impression de plusieurs petits volumes aux proportions caractéristiques des traditions architecturales locales. Les façades sont en pierre naturelle au rez-de-chaussée et en enduit couleur sur les parties supérieures, ce qui est aussi traditionnel pour la ville.

Les documents au démarrage des plans d'exécution sont:

• Ordre de mission du propriétaire et investisseur, avec son accord sur l'avant-projet définitif au 1/200e.
• Accords des propriétaires des terrains voisins, signés devant notaire.
• Accord sur le projet urbain par le Directeur de l'Institut national des monuments de la culture (fonctionnaire qui correspond à l'Architecte en chef des Monuments Historiques en France).
• Avis de l'Architecte en chef de la ville (fonctionnaire de la Commune) sur la légalité du projet.
• Suggestions du Maire de la Commune.
• « Visa » (autorisation) de changement du « plan de régulation de la construction ».
• Données géologiques, géographiques et cartographiques fournies par la Commune.
• Un relevé géographique a été fait au 1/250e, contenant les changements du relief et des constructions voisines, pour préciser les données de départ.

Pendant le développement du projet, entre l'avant-projet définitif et les plans finals d'exécution, certains facteurs ont fait que le projet a changé.

Il s'est avéré par une étude géologique que le terrain se trouve dans le lit d'une ancienne rivière, le sol est sablonneux et le bon sol se trouve bien plus loin. Les fondations doivent être creusées plus profondément, ce qui permet un étage sous-terrain plus grand que prévu initialement. Dans ce sous-sol l'architecte a placé des pièces de repos (bains, sauna, musculation) et une salle de billard et jeux de table.

Le restaurant de 48 couverts est aménagé en deux « coins » de 8 couverts, 5 tables de 6 couverts et 2 places au bar. Une petite scène d'orchestre et une grande cheminée apportent une ambiance agréable.

Les deux étages contiennent 9 chambres, deux appartements dont un en duplex, salle de conférence, terrasses traditionnelles, coin de jeux/repos, espaces de service et de stockage, et une sortie de secours (exigence incendie) vers le terrain voisin.

Pour respecter les exigences de l'Institut national des monuments de la culture, l'entrée du restaurant est décalé et accentué, la façade nord-ouest est asymétrique, les fenêtres sur rue ont les dimensions et proportions traditionnelles de cette ville et la pente de tous les plans des toits est de 24 degrés.

Actuellement (fin 2008) le chantier a terminé et l'hôtelier attend les autorisations pour commencer à accueillir des touristes.

Ma participation dans ce projet a été: participation dans les discussions avec l'architecte et les ingénieurs, plusieurs jour de suivi de chantier, dessin technique, mise en page, préparation pour l'impression pour l'avant-projet définitif et pour les dessins d'exécution.

Ce que j'ai appris est qu'un projet dans cette ville historique démontre la possibilité d'une architecture moderne en lien avec l'architecture locale, des exigences actuelles de confort avec l'esthétique de l'architecture du patrimoine architectural et historique du 17e-19e siècle. Ce projet m'a appris aussi que l'architecte qui a beaucoup d'expérience et qui connaît très bien la Loi d'aménagement du territoire et les règles locales d'urbanisme, a beaucoup plus de liberté pour son projet. Il peut trouver des idées littéralement « en dehors de la boîte » et les justifier pour obtenir des résultats jamais espérés par l'investisseur et jamais imaginés comme possibles par d'autres architectes.